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定金就要20亿!地产圈“年内最大并购案”诞生 佳源集团欲鲸吞中
发布时间:2021-11-16        

  自2017年更名为中天金融、定下“绿色实业金融服务”的战略后,贵阳富豪罗玉平一直在努力把旗下的地产板块卖出去。继与碧桂园、融创等龙头房企合作未果后,他与浙系房企佳源集团牵了手。

  近日,中天金融与佳源创盛签署股权转让框架协议,拟以180亿元将中天城投100%股权售予佳源创盛,这也将成为今年以来地产圈内的最大并购案。“本次股权转让有利于提高公司资产的流动性,进一步优化公司金融业务战略布局,更好地保障金融业务未来发展的资金需要,巩固公司可持续经营能力和盈利能力。“中天金融称。

  若交易成功实施,金融业将成为中天金融未来的主要收入来源,而在贵阳素有“罗半城”之称的罗玉平也将告别从业数十年的房地产行业。受此消息影响,8月30 日至9 月 1 日三个交易日中,中天金融收盘价涨幅累计超过20%,9月2日又开盘涨停,收获第三个涨停板。

  中天城投主营业务为房地产开发与销售、房地产信息咨询。截至2021年6月30日,其总资产为583.03亿元,净资产为158.70亿元,营业收入为47.26亿元,净利润仅6.6亿元。与2020年末数据相比,上述各项指标均出现明显下滑,尤其是净利润降幅达48.56%。

  尽管本次交易尚处于筹划阶段,最终方案、价格等尚需尽职调查、审计后确定,交易能否顺利实施也还存在不确定性,但根据框架协议,佳源创盛须于2021年8月31 日前支付定金20亿元。而今年1-6月,佳源创盛的营收仅86.22亿,净利润仅5.05亿元。

  这不是中天金融第一次尝试剥离地产业务。2018年5月,其以246亿元对价,将中天城投100%股权转让给贵阳金世旗产业投资有限公司(以下简称“金世旗产投”)。金世旗产投成立于2018年2月,主要经营范围为土地开发、整治、复垦及其利用的投资、开发和管理,旅游产业、绿色产业的投资及管理、非金融性投资业务等。

  根据中威正信评估,彼时中天城投资产评估值为245.59亿元。经双方协商,股权交易价定为246亿元。

  金世旗产投的资金来自股东出资。2018年3月,浙江浙商产融资产管理有限公司(以下简称“浙商产融”)入股并成为持股43.24%的第一大股东;4月,碧桂园地产集团有限公司(以下简称“碧桂园地产”)从金世旗产投原股东中金联控、贵阳恒森、大西南投资手中收购股权,成为持股24.3%的第二大股东,并履行了39.5亿元的出资义务和股东借款60.5亿元。

  这次股权转让是为买下“明天系”的华夏人寿,但最终告吹。2018年12月,中天金融称,收购华夏人寿21%-25%股份的重大资产重组无法在短期内完成,将中天城投、中天企管100%股权及资产出售后,剩余的金融业务规模偏小,按照第二大股东贵阳城发的提议、根据贵阳市政府的要求,解除股权和资产转让协议。随后,浙商产融、碧桂园相继退出金世旗产投的股东行列。

  虽然这次“去地产”计划失败,但中天金融的个别地产项目还是易了主。2020年2月,中天城投负责建设的贵州文化广场河滨地块被中国信达接手。该项目位于贵阳市南明区,规模达29.83万平方米,信达地产借此闯入贵州地产市场。

  中天金融是贵州第一家上市公司,也是贵州最大的民营企业之一。43年间,其以房地产开发商的身份为人们所熟知,掌门人罗玉平更被人称“罗半城”。在贵州,它或是最有资格说亲眼见证并推动了贵州城市化进程的企业,贵州首个商品房,首个多元业态项目“中天·未来方舟”,产城模式样板贵州金融城均出自其手。

  不过,这家以房地产起家的上市公司,地产业务逐渐式微,从其发展战略的变化中也可见一斑:2009年,其以房地产、会展旅游和矿产资源为发展的“三驾马车”。到了2012年,又制定了以城市运营、商业地产、资产管理与文化旅游会展、矿产与能源为四大产业共同发展的战略规划。

  随着贵州省“十三五”规划中提出深入实施“引金入黔”战略,2014年,中天金融开始推进金融产业布局,并于2015年提出“金融、康养、精品地产”的产业格局。2017年,正式更名为“中天金融”,“打造大数据时代背景下的绿色实业金融服务”。

  经过几年的发展,金融板块已成为中天金融的重要业务支撑。其2021年中期业绩报显示,营业总收入为197亿元,其中金融板块营业收入达147亿元,在总营业收入中占比达75%,较2020年同期提升超过16%。

  三年内两次试图转让地产板块股权,也是为了推进对华夏人寿的收购。不过,近年来剥离地产业务的企业并不鲜见。今年3月30日,红星美凯龙以10.3亿元的价格将旗下红星地产18%股权售予远洋资本。而1997年就已上市、曾位列百强房企行业的浙江广厦,早在2015年下半年就开始剥离房地产、投身影视行业。在2020年度业绩说明会上,浙江广厦常务副总经理赵云池称,公司在2020年基本完成房地产项目的退出工作,现今已变为影视公司。

  剥离房地产业务的原因各有不同,但相同的一点是不堪重负。浙江广厦1999年开始在杭州余杭开发的广厦天都城占地7000亩,曾号称“中国第一卫星城”,浙江广厦也将大部分自有资金和融资投进该项目。但直到2015年,该项目只开发了一半,如无底洞般拖累了浙江广厦,还让其错失房地产发展最好的黄金十年。

  红星美凯龙出售地产股权,缺钱也是直接诱因。作为头部“隐形开发商”,红星美凯龙近几十年“家居+地产”的商业模式一度玩得是顺风顺水。公开报道显示,2020年,红星地产逆势加杠杆,豪赌土地市场近200亿。但其拿地特点是围绕家居卖场或者综合体,这决定其布局不是完全考虑地产的需求。随着房地产市场趋冷、去化周期延长,红星美凯龙面临不小的资金压力。

  近年来,中天金融也存在较大的负债压力。数据披露,2017年至2020年,其资产负债率均高达80%以上,分别为82.42%、80.67%、82.68%、84.35%,总体呈上升趋势。归母净利润则步入“下滑通道”,2020年已是其归母净利润同比下降的第四年,近四年净利润分别为20.82亿元、14.67亿元、11.08亿元和5.72亿元。

  诸葛找房数据研究中心对时代财经称,房地产行业竞争压力较大,同时政策环境趋紧、生存压力加大,房企多元化转型是必然趋势;中天金融资金链吃紧,但房地产资产整体不算太差,主要是运营情况欠佳。“不过,佳源的整体财务并不宽裕,而中天金融的房地产资产也需要资金投入做进一步的开发,且投资周期也较长。整体来看,收购中天城投对佳源来说也可能存在一定的风险。”